Acheter ou louer sa résidence principale : la seule réponse qui compte est la vôtre

Acheter ou louer ? C’est la question à un million d’euros, et tout le monde a un avis dessus. Votre beau-frère vous dira que louer, c’est jeter son argent par la fenêtre. Votre collègue vous dira que devenir propriétaire, c’est s’enchaîner. Chacun défend son dogme en oubliant une chose simple : la personne en face de vous n’est pas vous, et votre voisin n’est pas votre collègue.

La vraie réponse est donc personnelle. Voici les questions à vous poser avant de trancher.

Les questions qui décident vraiment

Aucun chiffre universel ne peut répondre à votre place, parce que tout dépend de votre situation : votre situation familiale (seul, en couple, avec des enfants), votre région (le prix du mètre carré varie énormément d’une commune à l’autre), votre horizon (rester dix ou quinze ans au même endroit, ou partir d’ici cinq ans, voire quitter la France), le type de logement (appartement ou maison, petite ou grande surface, centre-ville ou banlieue), votre aisance avec les travaux et votre mode de vie (travail en voiture, à vélo ou à domicile).

Votre sensibilité au voisinage et au bruit compte aussi. Avec une grande sensibilité aux sons, par exemple, un voisin bruyant devient vite un vrai problème. Locataire, vous pouvez partir. Propriétaire, vous ne pouvez pas vous en libérer aussi facilement.

Ce que l’on gagne en étant propriétaire

D’abord la sérénité : quoi qu’il se passe, vous avez un toit. C’est un peu, pour le logement, ce que l’épargne de précaution est pour le budget : un matelas de sécurité.

Ensuite, une forme d’épargne forcée. Prenons une mensualité de 1 000 €, dont 200 € d’intérêts et 800 € de capital remboursé. Ces 800 € ne sont pas perdus : c’est du capital qui s’accumule. Sur 25 ans, soit 300 mensualités, cela représente 240 000 € de capital remboursé, que l’on retrouve à la revente. Le crédit joue alors le rôle de levier, surtout quand les taux sont bas. C’est ma façon de voir les choses, elle n’est pas partagée par tout le monde.

Ce que l’on gagne en étant locataire

La liberté. Le quartier se dégrade, le voisinage devient pénible, un nouveau travail vous appelle ailleurs : vous donnez votre préavis et vous partez. Pas de revente à organiser, pas de risque de vendre au mauvais moment avec une moins-value à la clé. Vous n’avez pas non plus de gros travaux à financer. Attention toutefois : en maison, un propriétaire supporte seul le chauffage et l’entretien, là où une résidence permet de partager certaines charges.

Mon choix personnel

J’ai choisi d’acheter, en 2021, après le Covid, alors que les taux étaient encore très bas. La commune où j’habite avait un prix au mètre carré raisonnable, j’ai des enfants, et je me vois rester là de longues années, le temps de leurs études. Sans cette fenêtre d’opportunité, je serais probablement encore locataire. Ce choix répond à ma situation, pas à la vôtre : ce n’est pas une question de « bon » ou de « mauvais », mais d’adéquation.

Ce qu’il faut aussi mettre dans la balance

Pour être complet, quand on achète, il y a des coûts à ne pas oublier : les frais de notaire, la taxe foncière, l’entretien et les gros travaux, l’assurance emprunteur, et les intérêts du crédit, qui ne se récupèrent pas. La valeur du bien peut aussi baisser. À l’inverse, un loyer n’est jamais récupéré, mais il ne vous expose à aucun de ces risques. Tous ces éléments doivent entrer dans votre calcul.

Locataire ou propriétaire, vous pouvez investir dans les deux cas

C’est une idée reçue à écarter : être propriétaire ne vous empêche pas d’investir, et être locataire non plus. Locataire, vous pouvez placer votre épargne sur un PEA ou un compte-titres (voir le comparatif PEA et compte-titres). Propriétaire, vous pouvez continuer à investir en parallèle.

Je parle ici de l’achat de la résidence principale, pas de l’investissement locatif. Acheter pour louer, c’est gérer des locataires, des travaux, des imprévus : pour ma part, c’est une prise de tête que je préfère éviter. Entre un appartement à 90 000 € à acheter pour le louer et la même somme placée sur un PEA ou un compte-titres, je choisis la seconde option. Là encore, c’est une question de profil. Les comptes que j’utilise sont présentés sur la page des codes de parrainage.

Faites votre propre simulation

Plutôt que de chercher une réponse générale, faites votre calcul avec l’outil Louer vs Acheter. Vous n’y saisissez que des chiffres : ni nom, ni adresse, ni carte bancaire, et les calculs se font directement dans votre navigateur. Ce n’est qu’un premier jet, mais il permet de poser les choses à plat, seul ou en famille.

Cet épisode est aussi à écouter : Acheter ou louer sa résidence principale ? Arrête de demander à ton voisin.

Cet article donne un point de vue personnel. Il est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement : tout placement comporte un risque de perte en capital.