Immobilier : où vaut-il mieux acheter, louer ou investir ?
Paris, Marseille, Lyon, Toulouse, Nice, Nantes, Bordeaux, Lille : prix, loyers, surface accessible et rendement locatif comparés, avec les mêmes calculs pour chaque ville.
Les 8 plus grandes villes comparées
Classées de la plus favorable à l’achat à la plus favorable à la location. Cliquez sur une ville pour le détail.
| Ville | Prix au m² | Loyer au m² | Années de loyer pour acheter | Surface pour 302 000 € | Rendement brut T2 | Effort mensuel T2 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Lille | 3 413 € | 16,6 € | 17,1 ans | 88 m² | 5,84 % | −444 € |
| Marseille | 3 581 € | 16,9 € | 17,7 ans | 84 m² | 5,66 % | −498 € |
| Nantes | 3 330 € | 14,7 € | 18,9 ans | 91 m² | 5,28 % | −530 € |
| Toulouse | 3 581 € | 15,4 € | 19,4 ans | 84 m² | 5,14 % | −568 € |
| Nice | 5 201 € | 20,8 € | 20,8 ans | 58 m² | 4,82 % | −770 € |
| Bordeaux | 4 469 € | 17,2 € | 21,7 ans | 68 m² | 4,60 % | −749 € |
| Lyon | 4 736 € | 17,7 € | 22,3 ans | 64 m² | 4,51 % | −761 € |
| Paris | 9 633 € | 33,2 € | 24,2 ans | 31 m² | 4,13 % | −1 436 € |
« Années de loyer pour acheter » : prix d’un logement divisé par un an de loyer du même logement. Plus le chiffre est bas, plus l’achat se rentabilise vite. « Effort mensuel T2 » : ce qu’il faut ajouter chaque mois la première année pour un T2 de 45 m² acheté à crédit et loué meublé.
Ce qu’il faut retenir
- Lille est la grande ville où l’achat se rentabilise le plus vite : 17,1 années de loyer pour acheter, et un rendement brut de 5,84 % pour un T2.
- Paris est celle où louer se défend le mieux : il faut 24,2 années de loyer pour acheter, et le même budget de 302 000 € n’y achète qu’environ 31 m².
- Avec des taux de crédit autour de 3,8 %, aucun T2 acheté au prix moyen ne s’autofinance dans ces villes : il faut toujours compléter chaque mois.
- Les moyennes cachent de gros écarts entre quartiers : refaites toujours le calcul avec le bien précis qui vous intéresse.
Paris
9 633 € le m², 24,2 années de loyer pour acheter : favorable à la location.
Marseille
3 581 € le m², 17,7 années de loyer pour acheter : favorable à l’achat.
Lyon
4 736 € le m², 22,3 années de loyer pour acheter : favorable à la location.
Toulouse
3 581 € le m², 19,4 années de loyer pour acheter : équilibré.
Nice
5 201 € le m², 20,8 années de loyer pour acheter : équilibré.
Nantes
3 330 € le m², 18,9 années de loyer pour acheter : équilibré.
Bordeaux
4 469 € le m², 21,7 années de loyer pour acheter : favorable à la location.
Lille
3 413 € le m², 17,1 années de loyer pour acheter : favorable à l’achat.
Prix et loyers moyens MeilleursAgents au 1er novembre 2026 ; taxe foncière moyenne par logement UNPI 2026 ; calculs réalisés avec les outils du site.
Dans quelle grande ville vaut-il mieux acheter ?
Parmi les 8 plus grandes villes, Lille est celle où l’achat se rentabilise le plus vite : le prix d’un logement y représente environ 17,1 années de loyer. À Paris, il en faut 24,2.
Quelle grande ville offre le meilleur rendement locatif ?
Pour un T2 acheté au prix moyen, Lille (5,84 %), Marseille (5,66 %), Nantes (5,28 %) offrent les meilleurs rendements bruts. Mais aucun ne s’autofinance avec un crédit à environ 3,8 %.
Comment comparer louer et acheter dans une ville ?
Divisez le prix d’un logement par un an de loyer du même logement. En dessous de 18 ans environ, l’achat se rentabilise vite ; au-delà de 21 ans, louer et placer la différence chaque mois devient souvent plus intéressant, surtout si vous ne restez pas longtemps.
- ✓ Gratuit, sans inscription
- ✓ Chiffres de marché au 1er novembre 2026
- ✓ Calculs faits avec les outils du site
D’où viennent ces chiffres ?
- Prix et loyers moyens des appartements publiés par MeilleursAgents au 1er novembre 2026.
- Louer ou acheter : T3 de 65 m², 10 % d’apport, crédit sur 20 ans à 3,76 %, taxe foncière et 1 % du prix par an d’entretien.
- Investissement : T2 de 45 m², 10 % d’apport, crédit sur 20 ans, location meublée au régime réel, tranche d’imposition à 30 %.
Sources : MeilleursAgents (prix et loyers), UNPI (taxe foncière), Service-Public.fr (encadrement des loyers, DPE).
Page gratuite d’information, conçue par un particulier passionné de finances personnelles : elle ne remplace pas un conseil personnalisé.