Calcul de rentabilité locative : rendement, cash-flow et fiscalité
Rendement brut, net et net-net, cash-flow année par année et régime fiscal le plus avantageux, puis comparaison avec un ETF Monde : tout ce qu’il faut savoir avant d’acheter un bien pour le louer.
Le bien
Les loyers et les charges
Le financement
La projection
Votre fiscalité
Je ne connais pas ma TMI
Prenez votre dernier avis d’impôt : il indique le revenu net imposable du foyer et le nombre de parts. La TMI se remplit toute seule.
Attention : le taux de prélèvement à la source affiché sur votre fiche de paie n’est pas la TMI, c’est un taux moyen, plus bas.
Règles fiscales 2026 : barème de l’impôt revalorisé de 0,9 %, prélèvements sociaux 17,2 % en location vide et 18,6 % en meublé (LFSS 2026), statut du bailleur privé (loi de finances 2026). Taux de crédit moyens de novembre 2026 (Pretto).
Et sur la durée ?
Cash-flow mensuel moyen de chaque année, après crédit, charges et impôts. Les loyers et les charges augmentent selon vos hypothèses ; les intérêts du crédit baissent chaque année.
Où partent vos loyers chaque mois ?
Quel régime fiscal pour ce bien ?
| Régime | Impôt 1re année | Net-net | Cash-flow /mois | Positif en |
|---|
Et si vous aviez investi dans un ETF Monde ?
Même argent, mêmes dates : votre apport au départ, puis chaque euro d’effort d’épargne, placés dans un ETF actions monde diversifié (dans un PEA jusqu’à 150 000 € de versements). Les cash-flows positifs de l’immobilier sont, eux, placés dans le même ETF pour comparer à armes égales.
Les points de vigilance
Pour améliorer la rentabilité
Simulation indicative, année par année, avec les règles fiscales de 2026 supposées inchangées. Les performances passées des marchés ne préjugent pas des performances futures, et la valeur d’un bien immobilier peut aussi baisser. Elle ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable ou d’un conseiller en gestion de patrimoine.
Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?
Le rendement brut divise les loyers annuels par le prix d’achat. Le rendement net retire les charges (taxe foncière, copropriété, assurance, entretien, vacance locative) et tient compte du coût total de l’opération, frais de notaire et travaux compris. Le rendement net-net retire en plus l’impôt, qui dépend du régime fiscal : micro-foncier, réel, location meublée (LMNP), loueur professionnel, statut du bailleur privé ou SCI à l’impôt sur les sociétés.
L’outil va plus loin qu’un calcul sur un an : il simule chaque année les loyers revalorisés, les charges qui augmentent, les intérêts du crédit qui baissent et l’impôt qui apparaît quand les amortissements s’épuisent. Il donne l’année où le cash-flow devient positif, l’effort d’épargne cumulé jusque-là et le rendement de votre argent après frais, impôts et inflation. Il compare enfin ce placement à un ETF Monde, avec exactement les mêmes sommes investies aux mêmes dates.
Exemple chiffré : un appartement ancien à 180 000 € loué 850 € par mois en meublé rapporte 5,67 % brut. Avec 20 000 € d’apport et un crédit sur 20 ans à 3,76 %, il demande un effort d’environ 560 € par mois les premières années. Le cash-flow ne devient positif qu’à la fin du crédit.
Quelle est la différence entre rendement brut, net et net-net ?
Le rendement brut compare les loyers au prix d’achat. Le net retire les charges et la vacance locative, et inclut les frais de notaire et les travaux dans le coût. Le net-net retire aussi l’impôt et les prélèvements sociaux. C’est le seul qui dit ce que le bien rapporte vraiment.
Micro-foncier ou régime réel ?
Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers, jusqu’à 15 000 € par an. Le régime réel permet de déduire les charges réelles et les intérêts d’emprunt ; il devient intéressant dès que ces charges dépassent 30 % des loyers, notamment en cas de travaux (déficit foncier).
Location vide ou meublée (LMNP) ?
En meublé, le micro-BIC offre un abattement de 50 %, et le régime réel permet d’amortir le bien, ce qui efface souvent l’impôt pendant des années. En contrepartie, les prélèvements sociaux sont de 18,6 % contre 17,2 % en location vide, et depuis 2025 les amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente.
Qu’est-ce que le cash-flow d’un investissement locatif ?
C’est ce qu’il reste chaque mois une fois les loyers encaissés et le crédit, les charges et les impôts payés. Négatif, c’est l’effort d’épargne que vous devez fournir ; positif, le bien s’autofinance et vous rapporte.
Vaut-il mieux investir dans l’immobilier locatif ou dans un ETF Monde ?
Tout dépend du rendement du bien, de la valorisation et de votre fiscalité. Le crédit démultiplie le gain de l’immobilier, mais un ETF Monde ne demande aucune gestion, se revend en un jour et se diversifie sur des milliers d’entreprises. L’outil compare les deux avec les mêmes sommes investies aux mêmes dates.
- ✓ Gratuit, sans inscription
- ✓ Calcul fait dans votre navigateur : aucune donnée envoyée
- ✓ Règles et chiffres vérifiés en novembre 2026
Comment fonctionne cet outil ?
- Simulation année par année : loyers revalorisés, charges qui augmentent, intérêts du crédit qui baissent.
- Huit régimes fiscaux comparés avec les règles en vigueur : micro-foncier, réel, LMNP, LMP, statut du bailleur privé, SCI à l’IS.
- Revente : impôt sur la plus-value avec abattements pour durée de détention et réintégration des amortissements.
Références officielles utilisées : impots.gouv.fr, Service-Public.fr, ANIL.
Outil gratuit d’information, conçu par un particulier passionné de finances personnelles : il ne remplace pas un conseil personnalisé.
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