Simulateur de capacité d’emprunt : combien puis-je emprunter ?
Vos revenus, vos crédits en cours et votre apport suffisent pour estimer le montant que la banque peut vous prêter et le prix du bien que vous pouvez viser, frais de notaire compris, avec les taux de novembre 2026.
Votre situation
Le crédit
Taux moyens de novembre 2026, hors assurance, tous profils confondus : 3,56 % sur 15 ans, 3,76 % sur 20 ans et 3,85 % sur 25 ans (baromètre Pretto du 25 octobre 2026). Les taux remontent depuis le printemps. Votre banque peut vous proposer mieux ou moins bien selon votre profil.
D’où vient ce budget ?
Et sur une autre durée ?
| Durée | Taux | Empruntable | Prix du bien | Coût du crédit |
|---|
Allonger la durée augmente le budget, mais aussi fortement le coût total du crédit.
Les points de vigilance
Comment emprunter plus (ou mieux) ?
Simulation indicative, fondée sur la règle du Haut Conseil de stabilité financière (35 % des revenus au maximum, assurance comprise, sur 25 ans au plus). Chaque banque étudie aussi votre stabilité professionnelle, votre gestion de compte et votre épargne. Ce n’est pas une offre de prêt.
Comment les banques calculent-elles votre capacité d’emprunt ?
Depuis 2022, le Haut Conseil de stabilité financière impose aux banques une règle simple : la mensualité de tous vos crédits, assurance comprise, ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets, et la durée du prêt ne doit pas dépasser 25 ans. Les banques peuvent y déroger pour 20 % de leurs dossiers, en priorité pour les résidences principales et les primo-accédants.
L’outil part de cette règle : il calcule la mensualité maximale, en déduit le montant empruntable selon la durée, le taux et l’assurance, puis ajoute votre apport et retire les frais de notaire et de garantie pour estimer le prix du bien. Il compare 15, 20 et 25 ans et signale les points qui peuvent bloquer un dossier : apport trop faible, taux d’usure, reste à vivre.
Exemple chiffré : avec 4 000 € de revenus nets par mois, sans autre crédit, la mensualité maximale est de 1 400 €. Sur 25 ans à 3,85 % avec une assurance de 0,30 %, cela représente environ 257 000 € empruntables, soit un bien ancien d’environ 263 000 € avec 30 000 € d’apport.
Quel montant puis-je emprunter avec mon salaire ?
La mensualité de tous vos crédits, assurance comprise, ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets. Avec 3 000 € par mois, c’est 1 050 € de mensualité au maximum, soit environ 190 000 € sur 25 ans aux taux de novembre 2026.
Quel apport faut-il pour un prêt immobilier ?
La plupart des banques demandent au moins de quoi payer les frais de notaire et de garantie, soit environ 10 % du prix dans l’ancien. Un financement à 110 %, sans apport, reste rare et réservé aux meilleurs profils.
Les loyers que je perçois comptent-ils dans mes revenus ?
Oui, mais la banque n’en retient généralement que 70 %, pour tenir compte de la vacance locative et des charges.
Qu’est-ce que le taux d’usure ?
C’est le taux maximal, assurance et frais compris (TAEG), auquel une banque a le droit de prêter. Au 4e trimestre 2026, il est de 5,40 % pour les prêts de 20 ans et plus. Au-delà, le prêt ne peut pas être accordé.
Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?
En soldant ses crédits à la consommation, en allongeant la durée jusqu’à 25 ans, en négociant le taux, en choisissant une assurance emprunteur externe (loi Lemoine) ou en augmentant son apport.
- ✓ Gratuit, sans inscription
- ✓ Calcul fait dans votre navigateur : aucune donnée envoyée
- ✓ Règles et chiffres vérifiés en novembre 2026
Comment fonctionne cet outil ?
- Mensualité maximale : 35 % de vos revenus nets, assurance comprise, crédits en cours déduits (règle du HCSF).
- Montant empruntable calculé selon la durée, le taux et l’assurance ; loyers perçus retenus à 70 %.
- Prix du bien = montant emprunté + apport, moins les frais de notaire, de garantie et de dossier.
Références officielles utilisées : Haut Conseil de stabilité financière, Banque de France, Service-Public.fr.
Outil gratuit d’information, conçu par un particulier passionné de finances personnelles : il ne remplace pas un conseil personnalisé.
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