Cas concret : combien un couple à 4 500 € par mois peut-il emprunter ?

Léa et Karim, 31 et 33 ans, veulent acheter leur premier appartement. Ensemble, ils gagnent 4 500 € net par mois, n’ont aucun crédit en cours et ont mis de côté 40 000 €. Leur question est celle de tous les futurs acheteurs : combien la banque va-t-elle accepter de leur prêter, et quel prix de bien peuvent-ils viser ?

La règle que suivent toutes les banques

Depuis 2022, le Haut Conseil de stabilité financière impose une règle simple : la mensualité de tous les crédits, assurance comprise, ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets, sur 25 ans au maximum. Pour Léa et Karim, cela donne une mensualité maximale de 4 500 € × 35 % = 1 575 € par mois.

Ce que ça représente, selon la durée

Avec les taux moyens de novembre 2026 (3,56 % sur 15 ans, 3,76 % sur 20 ans, 3,85 % sur 25 ans) et une assurance emprunteur de 0,30 % par an, la même mensualité de 1 575 € permet d’emprunter des montants très différents :

• Sur 15 ans : environ 212 000 € empruntés, pour un bien d’environ 231 000 €. Coût du crédit (intérêts et assurance) : environ 71 500 €.
• Sur 20 ans : environ 255 000 € empruntés, pour un bien d’environ 270 000 €. Coût du crédit : environ 123 300 €.
• Sur 25 ans : environ 289 000 € empruntés, pour un bien d’environ 302 000 €. Coût du crédit : environ 183 300 €.

Passer de 20 à 25 ans augmente leur budget d’environ 32 000 €, mais leur crédit leur coûte 60 000 € de plus. Allonger la durée achète de la surface… au prix fort.

Où part leur apport

Le prix du bien n’est pas « emprunt + apport ». Sur 25 ans, pour un appartement ancien, une partie de l’apport sert à payer les frais : environ 22 700 € de frais de notaire (7,5 % du prix dans l’ancien) et environ 4 500 € de frais de garantie et de dossier. Bonne nouvelle : leurs 40 000 € couvrent largement ces frais, ce que la plupart des banques exigent au minimum.

Ce qui reste pour vivre

Une fois la mensualité payée, il leur reste 2 925 € par mois pour tout le reste : courses, énergie, transport, loisirs, épargne. Pour un couple sans enfant, c’est confortable. Avec un enfant à venir, ce « reste à vivre » est justement l’un des points que la banque regardera de près.

Le piège du petit crédit en cours

Imaginons que Karim rembourse encore un crédit auto de 250 € par mois. Ces 250 € sont retirés de la mensualité possible : il ne reste plus que 1 325 € pour le crédit immobilier. Sur 25 ans, le budget tombe d’environ 302 000 € à 260 000 €, soit 42 000 € de moins. Solder un petit crédit avant de rencontrer la banque peut donc changer beaucoup de choses.

Ce qu’il faut retenir

Avec 4 500 € par mois et 40 000 € d’apport, Léa et Karim peuvent viser un bien d’environ 270 000 € sur 20 ans ou 302 000 € sur 25 ans. Pour emprunter plus ou moins cher, leurs leviers sont connus : négocier le taux, choisir une assurance emprunteur externe (loi Lemoine), solder les petits crédits, et ne pas allonger la durée plus que nécessaire. Avant d’acheter, ils ont aussi intérêt à comparer avec la location : c’est l’objet de l’outil Louer ou acheter.

Refaites le calcul avec vos chiffres : tous les montants de cet article viennent de l’outil Simulateur de capacité d’emprunt. Changez les données pour voir ce que ça donne dans votre situation.

Ce cas est fictif et sert d’illustration : les personnages sont inventés, les chiffres sont calculés avec les règles et les taux en vigueur en novembre 2026. Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement ni une offre de prêt.