Cas concret : un T2 à 150 000 € loué en meublé, est-ce rentable ?
Thomas, 38 ans, imposé dans la tranche à 30 %, hésite à acheter un appartement pour le louer. Il a repéré un T2 ancien à 150 000 € (frais d’agence inclus), qu’il pourrait louer meublé 750 € par mois hors charges. Il dispose de 20 000 € d’apport et emprunterait le reste sur 20 ans. Sur le papier, l’affaire semble belle. Faisons le calcul complet.
Ce que coûte vraiment l’opération
Au prix du bien s’ajoutent environ 11 250 € de frais de notaire, 5 000 € de rafraîchissement et 5 000 € de mobilier : l’opération coûte 171 250 €. Une fois l’apport versé, Thomas emprunte 151 250 € sur 20 ans à 3,76 %, soit une mensualité d’environ 935 € assurance comprise.
Le rendement : brut, net, net-net
9 000 € de loyers par an pour 150 000 €, cela fait un rendement brut de 6 %. C’est le chiffre qu’affichent les annonces. Mais il faut retirer un demi-mois de vacance locative par an, la taxe foncière (900 €), la part non récupérable de copropriété (600 €), l’assurance propriétaire (150 €), l’entretien (500 €) et l’expert-comptable du régime réel (500 €). Rapporté au coût total de l’opération, le rendement net tombe à 3,49 %.
Le cash-flow : ce que ça coûte chaque mois
Les loyers encaissés ne couvrent pas la mensualité de 935 € et les charges. En location meublée au régime réel, les amortissements effacent l’impôt les premières années, mais il manque quand même 437 € par mois dès la première année. C’est l’effort d’épargne que Thomas doit prévoir, et il dure jusqu’à la fin du crédit : sur 20 ans, il cumule environ 79 300 €, en plus des 20 000 € d’apport.
Pour que l’appartement se finance tout seul dès la première année, il faudrait soit un loyer d’environ 1 210 € (un rendement brut de près de 10 %, rare aujourd’hui), soit un prix d’achat d’environ 84 000 €. Avec des taux de crédit autour de 3,8 %, un rendement brut de 6 % ne suffit pas à autofinancer un bien.
Le choix du régime fiscal change tout
Sur le même appartement, la première année, l’effort mensuel varie fortement selon le régime : environ 437 € en location meublée au réel (LMNP), 570 € au micro-BIC, et 602 € en location vide au micro-foncier. Sur 20 ans, l’écart se chiffre en dizaines de milliers d’euros : le choix du régime n’est pas un détail.
À la revente, au bout de 20 ans
En supposant que l’appartement prend 1,5 % de valeur par an, il vaudrait environ 208 800 €. Après 5 % de frais de revente et environ 12 500 € d’impôt sur la plus-value (les amortissements déduits sont réintégrés depuis 2025), il resterait à Thomas 185 800 €, pour 99 300 € sortis de sa poche au total. Son argent lui aura rapporté environ 4,65 % par an, soit 2,60 % par an une fois l’inflation déduite.
Et s’il avait tout placé dans un ETF Monde ?
Prenons exactement les mêmes sommes, aux mêmes dates : les 20 000 € d’apport au départ, puis chaque euro d’effort d’épargne, placés dans un ETF actions monde sur un PEA, avec un rendement moyen de 7 % par an. Au bout de 20 ans, après impôts, Thomas aurait environ 229 100 €, soit 43 200 € de plus qu’avec l’appartement, et sans locataire, sans travaux ni comptabilité. Ce rendement de 7 % n’est évidemment pas garanti : la bourse peut baisser de 30 à 50 % certaines années.
Ce qu’il faut retenir
Cet investissement n’est pas mauvais : il constitue un patrimoine et rapporte plus que l’inflation. Mais avec ces chiffres, il coûte environ 440 € par mois pendant 20 ans, demande de la gestion et fait moins bien qu’un placement en bourse sans contrainte. L’immobilier locatif devient vraiment intéressant avec un meilleur rendement brut, un prix négocié ou des travaux qui font monter la valeur. Avant de signer, faites le calcul avec vos propres chiffres, et comparez les régimes fiscaux.
Refaites le calcul avec vos chiffres : tous les montants de cet article viennent de l’outil Simulateur de rendement locatif. Changez les données pour voir ce que ça donne dans votre situation.
Ce cas est fictif et sert d’illustration : les personnages sont inventés, les chiffres sont calculés avec les règles et les taux en vigueur en novembre 2026. Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement ni une offre de prêt.