Immobilier à Marseille : louer, acheter ou investir ?
Prix et loyers au m², louer ou acheter, surface accessible avec votre budget et rendement d’un T2 en location : les vrais chiffres à Marseille, calculés avec les outils du site.
Louer ou acheter à Marseille ?
Acheter un T3 de 65 m² à Marseille coûte environ 233 000 €. Avec 10 % d’apport et un crédit sur 20 ans à 3,76 %, il faut compter 1 516 € par mois : 1 246 € de mensualité, plus la taxe foncière et environ 1 % du prix par an pour l’entretien et la copropriété. Louer le même logement coûte environ 1 100 € par mois, soit 416 € de moins chaque mois.
À Marseille, il faut 17,7 années de loyer pour payer le prix d’un logement. Avec ce ratio, acheter se rentabilise plus vite que dans la plupart des grandes villes. Le propriétaire, lui, possède son logement à la fin, estimé à 313 817 € dans 20 ans si les prix montent de 1,5 % par an.
Quelle surface pouvez-vous acheter à Marseille ?
Un couple qui gagne 4 500 € net par mois, avec 40 000 € d’apport, peut emprunter sur 25 ans pour un bien d’environ 302 000 € (voir notre cas concret). Au prix moyen de Marseille, cela représente environ 84 m².
Investir dans un T2 à louer à Marseille
Un T2 de 45 m² coûte environ 161 000 € et se loue autour de 760 € par mois. Le rendement brut est de 5,66 %. Une fois déduits la vacance locative, la taxe foncière (en moyenne 943 € par logement selon l’UNPI), les charges de copropriété, l’assurance et l’entretien, le rendement net tombe à 3,40 %.
Acheté à crédit sur 20 ans avec 10 % d’apport, loué meublé au régime réel, ce T2 demande un effort d’épargne d’environ 498 € par mois la première année. Avec des taux de crédit autour de 3,8 %, aucune grande ville ne permet aujourd’hui d’autofinancer un appartement acheté au prix moyen.
À savoir à Marseille
Loyers : Marseille n’applique pas l’encadrement des loyers. Comme la commune est en zone tendue, le loyer d’un logement remis en location ne peut en général pas dépasser celui du locataire précédent, sauf travaux importants ou loyer manifestement sous-évalué.
Marseille n’applique pas l’encadrement des loyers. Sa taxe foncière moyenne (943 € par logement) est proche de celle de Paris, pour des prix deux à trois fois plus bas : elle pèse donc plus lourd dans la rentabilité.
Performance énergétique : depuis 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location dans un nouveau bail ; ce sera le cas des logements F en 2028 et E en 2034. Avant d’acheter pour louer, vérifiez le DPE.
Prix et loyers moyens MeilleursAgents au 1er novembre 2026, toutes tailles d’appartements confondues ; calculs réalisés avec les outils du site. Les prix varient fortement d’un quartier à l’autre : refaites le calcul avec le bien qui vous intéresse.
Quel est le prix du m² à Marseille ?
Environ 3 581 € le m² pour un appartement au 1er novembre 2026, selon MeilleursAgents. C’est une moyenne : les prix varient fortement selon les quartiers et l’état du logement.
Vaut-il mieux louer ou acheter à Marseille ?
À Marseille, le prix d’un logement représente environ 17,7 années de loyer. Pour un T3 de 65 m², acheter coûte environ 1 516 € par mois (crédit, taxe foncière et entretien) contre 1 100 € de loyer. Acheter devient intéressant si vous restez longtemps ; sinon, louer et placer la différence se défend.
Quel est le rendement locatif à Marseille ?
Pour un T2 de 45 m² acheté au prix moyen, le rendement brut est d’environ 5,66 % et le rendement net d’environ 3,40 %, après vacance locative, taxe foncière, charges et entretien. Acheté à crédit, il demande un effort d’environ 498 € par mois la première année.
Quelle surface acheter avec 300 000 € à Marseille ?
Au prix moyen de Marseille, environ 84 m² pour 302 000 €, frais de notaire non compris.
Les loyers sont-ils encadrés à Marseille ?
Non, Marseille n’applique pas l’encadrement des loyers. En zone tendue, le loyer à la relocation reste toutefois en général limité à celui du locataire précédent.
- ✓ Gratuit, sans inscription
- ✓ Chiffres de marché au 1er novembre 2026
- ✓ Calculs faits avec les outils du site
D’où viennent ces chiffres ?
- Prix et loyers moyens des appartements publiés par MeilleursAgents au 1er novembre 2026.
- Louer ou acheter : T3 de 65 m², 10 % d’apport, crédit sur 20 ans à 3,76 %, taxe foncière et 1 % du prix par an d’entretien.
- Investissement : T2 de 45 m², 10 % d’apport, crédit sur 20 ans, location meublée au régime réel, tranche d’imposition à 30 %.
Sources : MeilleursAgents (prix et loyers), UNPI (taxe foncière), Service-Public.fr (encadrement des loyers, DPE).
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