Immobilier à Paris : louer, acheter ou investir ?

Louer ou acheter à Paris ?

Acheter un T3 de 65 m² à Paris coûte environ 626 000 €. Avec 10 % d’apport et un crédit sur 20 ans à 3,76 %, il faut compter 3 941 € par mois : 3 341 € de mensualité, plus la taxe foncière et environ 1 % du prix par an pour l’entretien et la copropriété. Louer le même logement coûte environ 2 160 € par mois, soit 1 781 € de moins chaque mois.

À Paris, il faut 24,2 années de loyer pour payer le prix d’un logement. Avec ce ratio, louer et placer la différence chaque mois se défend très bien, surtout si vous ne comptez pas rester plus de 10 ans. Le propriétaire, lui, possède son logement à la fin, estimé à 843 131 € dans 20 ans si les prix montent de 1,5 % par an.

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Quelle surface pouvez-vous acheter à Paris ?

Un couple qui gagne 4 500 € net par mois, avec 40 000 € d’apport, peut emprunter sur 25 ans pour un bien d’environ 302 000 € (voir notre cas concret). Au prix moyen de Paris, cela représente environ 31 m².

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Investir dans un T2 à louer à Paris

Un T2 de 45 m² coûte environ 433 000 € et se loue autour de 1 490 € par mois. Le rendement brut est de 4,13 %. Une fois déduits la vacance locative, la taxe foncière (en moyenne 900 € par logement selon l’UNPI), les charges de copropriété, l’assurance et l’entretien, le rendement net tombe à 3,08 %.

Acheté à crédit sur 20 ans avec 10 % d’apport, loué meublé au régime réel, ce T2 demande un effort d’épargne d’environ 1 436 € par mois la première année. Avec des taux de crédit autour de 3,8 %, aucune grande ville ne permet aujourd’hui d’autofinancer un appartement acheté au prix moyen.

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À savoir à Paris

Encadrement des loyers : Paris applique l’encadrement des loyers depuis le 1er juillet 2019. Un loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par le préfet pour le quartier et le type de logement, sauf complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles. Ce dispositif expérimental devait s’arrêter le 24 novembre 2026 ; une prolongation de deux ans est en cours d’adoption au Parlement. Vérifiez le loyer de référence avant de fixer votre loyer : les chiffres de cette page sont des moyennes de marché.

Paris a l’un des taux de taxe foncière les plus faibles des grandes villes, mais la facture moyenne atteint tout de même 900 € par logement, à cause de valeurs locatives élevées.

Performance énergétique : depuis 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location dans un nouveau bail ; ce sera le cas des logements F en 2028 et E en 2034. Avant d’acheter pour louer, vérifiez le DPE.